TRASFERIMENTO DI IMMOBILI AI FINI DEL MANTENIMENTO

L’argomento che sarà trat­ta­to oggi potreb­be, sot­to cer­ti pun­ti di vista, risul­ta­re abba­stan­za spi­go­lo­so per la mate­ria trat­ta­ta. Per que­sto moti­vo cer­che­re­mo di par­lar­ne nel modo più sem­pli­ce pos­si­bi­le. Se ti stai chie­den­do se è pos­si­bi­le ricor­re­re al man­te­ni­men­to del pro­prio figlio con il tra­sfe­ri­men­to di un immo­bi­le allo­ra sei nel posto giu­sto. Non esi­ta­re a leg­ge­re que­sto arti­co­lo.

ll tra­sfe­ri­men­to di immo­bi­li ai fini del man­te­ni­men­to è una pra­ti­ca che coin­vol­ge la ces­sio­ne di pro­prie­tà immo­bi­lia­ri come for­ma di paga­men­to o garan­zia per il man­te­ni­men­to di una per­so­na, spes­so nel­l’am­bi­to di accor­di di sepa­ra­zio­ne, divor­zio o obbli­ghi di assi­sten­za fami­lia­re. Que­sto stru­men­to, uti­liz­za­to in vari con­te­sti lega­li, può offri­re van­tag­gi signi­fi­ca­ti­vi sia per il ceden­te che per il bene­fi­cia­rio, ma richie­de una atten­ta pia­ni­fi­ca­zio­ne e una cono­scen­za appro­fon­di­ta del­le impli­ca­zio­ni lega­li e fisca­li.

Tipi­ca­men­te negli accor­di di sepa­ra­zio­ne con­sen­sua­le o divor­zio il man­te­ni­men­to del figlio o dei figli è pre­vi­sto attra­ver­so il paga­men­to di un asse­gno perio­di­co, gene­ral­men­te men­si­le.

Alcu­ne sen­ten­ze non recen­ti ave­va­no però rite­nu­to ammis­si­bi­le che le par­ti nel­la sepa­ra­zio­ne con­sen­sua­le o nel divor­zio pre­ve­des­se­ro che il man­te­ni­men­to del figlio o dei figli fos­se adem­piu­to con il tra­sfe­ri­men­to o la ces­sio­ne di un bene immo­bi­le o più beni immo­bi­li.

La solu­zio­ne può esse­re di inte­res­se, ad esem­pio, per il coniu­ge che non abbia uno sti­pen­dio ele­va­to e sia in dif­fi­col­tà a paga­re l’assegno del figlio o dei figli: la ces­sio­ne o il tra­sfe­ri­men­to di un bene immo­bi­le, nell’ ipo­te­si in cui la casa coniu­ga­le pos­sa esse­re asse­gna­ta al coniu­ge, potreb­be ‘costar­gli’ poco (essen­do spes­so tale bene immo­bi­le per lui inu­ti­liz­za­bi­le per mol­to tem­po) e libe­rar­lo da un asse­gno men­si­le dif­fi­ci­le da paga­re. Ma, chia­ra­men­te, que­sta solu­zio­ne ben può esse­re uti­liz­za­ta anche per beni immo­bi­li diver­si dal­la casa coniu­ga­le.

Dato che il tito­la­re del­lo stes­so, che di soli­to è l’uomo, il più del­le vol­te si vede costret­to a rinun­cia­re all’abitazione per lasciar­la all’ex moglie e ai figli è pos­si­bi­le che pre­fe­ri­sca “cede­re” alla moglie la pro­prie­tà in cam­bio di una rinun­cia com­ple­ta o par­zia­le, da par­te del­la don­na, all’assegno di man­te­ni­men­to. Un accor­do di que­sto gene­re risul­ta esse­re leci­to di sicu­ro, essen­do i coniu­gi arbi­tri dei loro inte­res­si.

Quel­lo che non è con­sen­ti­to è l’accordo di sepa­ra­zio­ne e la con­se­guen­te inte­sta­zio­ne del­la casa alla moglie che sia il frut­to di una simu­la­zio­ne, rivol­ta a tra­sfe­ri­re la pro­prie­tà del bene aven­do come uni­co fine la sua sot­tra­zio­ne.

Ma il pro­prie­ta­rio dell’immobile può inte­sta­re l’immobile al figlio?

Il mari­to, pro­prie­ta­rio dell’immobile, potreb­be anche deci­de­re di inte­sta­re la casa al figlio mino­ren­ne o mag­gio­ren­ne, ma non lo potreb­be di sicu­ro fare in sosti­tu­zio­ne dell’assegno di man­te­ni­men­to nei con­fron­ti del­lo stes­so, a meno che l’immobile non ven­ga “mes­so a red­di­to” con un affit­to, in modo che il figlio pos­sa in que­sto modo recu­pe­ra­re il dena­ro neces­sa­rio per il sosten­ta­men­to.

Se il figlio è mag­gio­ren­ne dovrà par­te­ci­pa­re all’atto davan­ti al giu­di­ce, dichia­ran­do di accet­ta­re la dona­zio­ne, men­tre, se è mino­ren­ne ci si deve rivol­ge­re al giu­di­ce tute­la­re, al fine di sot­trar­lo alle aggres­sio­ni dei cre­di­to­ri.

Pro­ce­dia­mo, però, con ordi­ne cer­can­do di com­pren­de­re come fun­zio­na, il tra­sfe­ri­men­to di un immo­bi­le come man­te­ni­men­to, in pre­sen­za di sepa­ra­zio­ne.

Le moda­li­tà del tra­sfe­ri­men­to del­la casa fami­lia­re alla moglie

Al fine di tra­sfe­ri­re la pro­prie­tà del­la casa fami­lia­re alla moglie è neces­sa­rio inse­ri­re una pre­vi­sio­ne, insie­me agli altri ele­men­ti dell’accordo, che dovrà risul­ta­re nell’atto di sepa­ra­zio­ne che l’avvocato depo­si­te­rà in tri­bu­na­le e che ver­rà fir­ma­to dai coniu­gi davan­ti al giu­di­ce nomi­na­to.

Non è neces­sa­rio anda­re da un nota­io.

L’atto pub­bli­co è costi­tui­to dal­la sen­ten­za del giu­di­ce che ren­de ese­cu­ti­va la sepa­ra­zio­ne con­sen­sua­le, la qua­le in un momen­to suc­ces­si­vo dovrà esse­re tra­scrit­ta nei pub­bli­ci regi­stri immo­bi­lia­ri.

Cosa suc­ce­de dal pun­to di vista fisca­le?

Dal lato fisca­le, il tra­sfe­ri­men­to del­la casa fami­lia­re alla ex moglie posto in esse­re attra­ver­so l’atto di sepa­ra­zio­ne con­sen­sua­le è con­ve­nien­te.

A que­sto pro­po­si­to, la Cas­sa­zio­ne ha rite­nu­to l’azione esen­te da impo­sta di regi­stro e di bol­lo.

Il van­tag­gio risul­ta esse­re net­to, per­ché in que­sto modo, in pre­sen­za di una cop­pia in regi­me di comu­nio­ne dei beni, il coniu­ge potrà cede­re all’altro il suo 50% sen­za dove­re fare le acro­ba­zie a cau­sa del­le tas­se.

L’unico appi­glio che il Fisco pos­sie­de al fine di recu­pe­ra­re l’imposta è quel­lo di dimo­stra­re che la sepa­ra­zio­ne o il divor­zio non è effet­ti­vo, ma sigla­to per una fina­li­tà elu­si­va.

Una simi­le pro­va potreb­be esse­re estre­ma­men­te dif­fi­ci­le, e potreb­be esse­re for­ni­ta, ad esem­pio, se i due coniu­gi con­ti­nua­no a risie­de­re nel­lo stes­so immo­bi­le e uno dei due con­ti­nua a per­ce­pi­re gli asse­gni per il nucleo fami­lia­re.

Ci pos­so­no esse­re dei ripen­sa­men­ti? Che effet­ti pos­so­no ave­re sul divor­zio?

In rela­zio­ne a un orien­ta­men­to che diver­se sen­ten­ze han­no segui­to, gli accor­di posti in esse­re attra­ver­so la sepa­ra­zio­ne, al momen­to del divor­zio, potreb­be­ro costi­tui­re ogget­to di ripen­sa­men­to.

La con­se­guen­za di que­sta inter­pre­ta­zio­ne del­la leg­ge potreb­be esse­re peri­co­lo­sa.

Se il mari­to, all’atto del­la sepa­ra­zio­ne, ha accon­sen­ti­to a tra­sfe­ri­re la casa fami­lia­re alla moglie, in cam­bio del­la rinun­cia, da par­te del­la stes­sa, all’assegno di man­te­ni­men­to, in un secon­do momen­to si potreb­be ritro­va­re, al momen­to del divor­zio, con un’altra richie­sta di ali­men­ti.

Un cam­bio di idea impre­vi­sto sen­za la pos­si­bi­li­tà di poter­si fare resti­tui­re la casa fami­lia­re.

Il giu­di­ce potreb­be rite­ne­re che l’immobile sia insuf­fi­cien­te a sod­di­sfa­re le esi­gen­ze eco­no­mi­che del­la don­na in rela­zio­ne alle capa­ci­tà red­di­tua­li dell’uomo.

Qua­li sono gli effet­ti del tra­sfe­ri­men­to del­la pro­prie­tà del­la casa fami­lia­re alla ex moglie?

Il tra­sfe­ri­men­to del­la pro­prie­tà del­la casa all’ex moglie deter­mi­na anche l’impossibilità, per i cre­di­to­ri del mari­to, di pigno­ra­re il bene.

Una simi­le via vie­ne spes­so per­cor­sa da colo­ro che han­no con­trat­to mol­ti debi­ti.

I cre­di­to­ri, dal can­to loro, potreb­be­ro agi­re con l’azione di simu­la­zio­ne dimo­stran­do che la sepa­ra­zio­ne, in real­tà, sia fit­ti­zia, e non ci sono ter­mi­ni entro i qua­li agi­re, oppu­re, in alter­na­ti­va, entro cin­que anni, con l’azione revo­ca­to­ria dimo­stran­do che l’immobile, pas­san­do di pro­prie­tà, pri­vi il vec­chio tito­la­re di qua­lun­que garan­zia patri­mo­nia­le.

MA COSA DICONO AL RIGUARDO LE SENTENZE DELLA CORTE DI CASSAZIONE?

Già in pas­sa­to la Cas­sa­zio­ne ave­va ammes­so la pos­si­bi­li­tà di adem­pie­re l’obbligo di man­te­ni­men­to per il paga­men­to dell’assegno per il figlio o i figli attra­ver­so il tra­sfe­ri­men­to di un immo­bi­le o più immo­bi­li.

In par­ti­co­la­re Cass. 23 set­tem­bre 2013, n. 21736 ha indi­ca­to che “l’ob­bli­go di man­te­ni­men­to dei figli mino­ri, o mag­gio­ren­ni non auto­suf­fi­cien­ti, può esse­re adem­piu­to dai geni­to­ri in sede di sepa­ra­zio­ne per­so­na­le o di divor­zio (ces­sa­zio­ne degli effet­ti civi­li del matri­mo­nio) median­te un accor­do che attri­bui­sca diret­ta­men­te o impe­gni il pro­mit­ten­te ad attri­bui­re la pro­prie­tà di beni mobi­li o immo­bi­li ai figli; tale accor­do non rea­liz­za una dona­zio­ne in quan­to assol­ve a una fun­zio­ne solu­to­ria-com­pen­sa­ti­va del­l’ob­bli­ga­zio­ne di man­te­ni­men­to e com­por­ta l’im­me­dia­ta e defi­ni­ti­va acqui­si­zio­ne al patri­mo­nio dei figli del­la pro­prie­tà dei beni che i geni­to­ri abbia­no loro attri­bui­to o si sia­no impe­gna­ti ad attri­bui­re”

La sen­ten­za del­la Cas­sa­zio­ne Sezio­ni Uni­te 29 luglio 2021, n. 21761, affron­ta, inve­ce, que­stio­ni più ampie e in par­ti­co­la­re se la sepa­ra­zio­ne con­sen­sua­le o divor­zio pos­sa­no con­te­ne­re il tra­sfe­ri­men­to di pro­prie­tà di un immo­bi­le o di più immo­bi­li da attua­re diret­ta­men­te con la tra­scri­zio­ne degli atti di cau­sa e sen­za la neces­si­tà di un suc­ces­si­vo rogi­to nota­ri­le. Vie­ne affron­ta­ta anche la que­stio­ne del la pos­si­bi­li­tà di adem­pie­re l’obbligo di man­te­ni­men­to per il paga­men­to dell’assegno per il figlio o i figli attra­ver­so il tra­sfe­ri­men­to di un immo­bi­le o più immo­bi­li.

Nel­la sen­ten­za, in par­ti­co­la­re, si indi­ca che “nel­la mede­si­ma pro­spet­ti­va si pone l’af­fer­ma­zio­ne secon­do cui l’ob­bli­go di man­te­ni­men­to nei con­fron­ti del­la pro­le ben può esse­re adem­piu­to con l’at­tri­bu­zio­ne defi­ni­ti­va di beni, o con l’im­pe­gno ad effet­tua­re det­ta attri­bu­zio­ne, piut­to­sto che attra­ver­so una pre­sta­zio­ne patri­mo­nia­le perio­di­ca, sul­la base di accor­di costi­tuen­ti espres­sio­ne di auto­no­mia con­trat­tua­le, con i qua­li ven­go­no, peral­tro, rego­la­te solo le con­cre­te moda­li­tà di adem­pi­men­to di una pre­sta­zio­ne comun­que dovu­ta” (Cas­sa­zio­ne Sezio­ni Uni­te 29 luglio 2021, n. 21761 su man­te­ni­men­to figli tra­sfe­ri­men­to immo­bi­le).

Con­te­sto Giu­ri­di­co

In Ita­lia, il tra­sfe­ri­men­to di immo­bi­li per il man­te­ni­men­to è rego­la­to da diver­se nor­me del codi­ce civi­le e dal­le leg­gi spe­ci­fi­che in mate­ria di fami­glia e suc­ces­sio­ni. Gli arti­co­li 170 e seguen­ti del Codi­ce Civi­le, per esem­pio, disci­pli­na­no l’at­to di dispo­si­zio­ne a tito­lo gra­tui­to a favo­re del coniu­ge, dei figli o di altri paren­ti entro il ter­zo gra­do per far fron­te a obbli­ghi di man­te­ni­men­to, edu­ca­zio­ne e assi­sten­za.

Qua­li sono le tipo­lo­gie di tra­sfe­ri­men­to?

1. Tra­sfe­ri­men­to Diret­ta­men­te Con­nes­so al Man­te­ni­men­to

Que­sto tipo di tra­sfe­ri­men­to avvie­ne quan­do una per­so­na cede un immo­bi­le a un’al­tra per­so­na come paga­men­to per il man­te­ni­men­to. È comu­ne nei casi di divor­zio o sepa­ra­zio­ne, dove uno dei coniu­gi tra­sfe­ri­sce una pro­prie­tà all’al­tro in cam­bio del­la rinun­cia o ridu­zio­ne degli ali­men­ti.

2. Tra­sfe­ri­men­to con Clau­so­la di Uso Abi­ta­ti­vo

In alcu­ni casi, il tra­sfe­ri­men­to del­l’im­mo­bi­le può avve­ni­re con la clau­so­la che il bene­fi­cia­rio abbia il dirit­to di abi­ta­re nel­la pro­prie­tà per un perio­do deter­mi­na­to o a vita. Que­sto è tipi­co nel­le situa­zio­ni in cui un geni­to­re anzia­no tra­sfe­ri­sce la pro­prie­tà a un figlio con la con­di­zio­ne di poter con­ti­nua­re a vive­re nel­l’im­mo­bi­le.

Impli­ca­zio­ni Fisca­li

Il tra­sfe­ri­men­to di immo­bi­li ai fini del man­te­ni­men­to com­por­ta varie impli­ca­zio­ni fisca­li che devo­no esse­re atten­ta­men­te valu­ta­te:

• Impo­ste di Regi­stro, Ipo­te­ca­rie e Cata­sta­li: In mol­ti casi, tali impo­ste sono dovu­te al momen­to del tra­sfe­ri­men­to del­la pro­prie­tà, sal­vo spe­ci­fi­che esen­zio­ni o age­vo­la­zio­ni pre­vi­ste dal­la leg­ge.
• Tas­sa­zio­ne sul­le Plu­sva­len­ze: Se il tra­sfe­ri­men­to avvie­ne a tito­lo one­ro­so, può esse­re sog­get­to a tas­sa­zio­ne sul­le plu­sva­len­ze, anche se vi sono ecce­zio­ni per immo­bi­li adi­bi­ti a pri­ma casa.
• Impo­ste di Dona­zio­ne: Nei casi in cui il tra­sfe­ri­men­to sia con­si­de­ra­to una dona­zio­ne, pos­so­no appli­car­si le impo­ste di dona­zio­ne.

Da cosa pos­so­no deri­va­re que­sti tra­sfe­ri­men­ti di immo­bi­li?

1. Accor­di Pre­nu­zia­li e Post­nu­zia­li

Gli accor­di pre­nu­zia­li e post­nu­zia­li pos­so­no pre­ve­de­re clau­so­le di tra­sfe­ri­men­to immo­bi­lia­re come for­ma di garan­zia per il man­te­ni­men­to. Que­sti accor­di devo­no esse­re redat­ti con pre­ci­sio­ne e pos­so­no richie­de­re la con­su­len­za di un avvo­ca­to spe­cia­liz­za­to per esse­re vali­di.

2. Ese­cu­zio­ne degli Accor­di di Divor­zio

Nel con­te­sto di un divor­zio, gli accor­di di tra­sfe­ri­men­to immo­bi­lia­re devo­no esse­re appro­va­ti dal giu­di­ce per garan­ti­re che sia­no equi e con­for­mi alla leg­ge. Inol­tre, è impor­tan­te assi­cu­rar­si che tut­ti gli atti e le for­ma­li­tà sia­no cor­ret­ta­men­te ese­gui­ti per evi­ta­re futu­re con­te­sta­zio­ni.

Pri­ma di avviar­ci alla con­clu­sio­ne dell’articolo è impor­tan­te ricor­da­re che il tra­sfe­ri­men­to di immo­bi­li è una pra­ti­ca che coin­vol­ge la ces­sio­ne di pro­prie­tà immo­bi­lia­ri come for­ma di paga­men­to o garan­zia per il man­te­ni­men­to di una per­so­na, per que­sto moti­vo que­sto tipo di stru­men­to può offri­re van­tag­gi signi­fi­ca­ti­vi sia per il ceden­te che per il bene­fi­cia­rio, ma potreb­be nascon­de­re anche degli svan­tag­gi.

VEDIAMOLI INSIEME

Van­tag­gi

• Sicu­rez­za Abi­ta­ti­va: Garan­ti­sce al bene­fi­cia­rio una sicu­rez­za abi­ta­ti­va, soprat­tut­to in con­te­sti fami­lia­ri.
• Ridu­zio­ne del Con­ten­zio­so: Può ridur­re il con­ten­zio­so tra le par­ti, faci­li­tan­do accor­di ami­che­vo­li.
• Pia­ni­fi­ca­zio­ne Patri­mo­nia­le: Con­sen­te una pia­ni­fi­ca­zio­ne patri­mo­nia­le più effi­cien­te, tra­sfe­ren­do asset immo­bi­lia­ri in modo stra­te­gi­co.

Svan­tag­gi

• Costi Fisca­li e Nota­ri­li: I costi fisca­li e nota­ri­li pos­so­no esse­re ele­va­ti.
• Rischi Lega­li: Erro­ri nel­la reda­zio­ne degli atti o nel­la loro ese­cu­zio­ne pos­so­no com­por­ta­re rischi lega­li e finan­zia­ri.
• Impat­to sul­la Liqui­di­tà: La ces­sio­ne di un immo­bi­le può ridur­re la liqui­di­tà del ceden­te, limi­tan­do le sue opzio­ni finan­zia­rie futu­re.

Con­clu­sio­ni

Come abbia­mo avu­to modo di vede­re, le sen­ten­ze del­la Cassazione,confermano che nel­la sepa­ra­zio­ne con­sen­sua­le o nel divor­zio è pos­si­bi­le pre­ve­de­re la ces­sio­ne o il tra­sfe­ri­men­to di un bene immo­bi­le o di più beni immo­bi­li in luo­go del man­te­ni­men­to con asse­gno perio­di­co dovu­to al figlio o ai figli.

Non è così infre­quen­te nel­la pra­ti­ca che un coniu­ge abbia dif­fi­col­tà eco­no­mi­che e non rie­sca a paga­re l’assegno: in tale con­te­sto potreb­be pre­fe­ri­re appun­to attua­re il tra­sfe­ri­men­to del­la pro­prie­tà di un immo­bi­le; tan­to­più ove que­sto bene sia rap­pre­sen­ta­to dal­la casa coniu­ga­le (maga­ri in com­pro­prie­tà) asse­gna­ta alla moglie, per cui da lui non uti­liz­za­bi­le, in ipo­te­si, per mol­to tem­po.

Il tra­sfe­ri­men­to di immo­bi­li ai fini del man­te­ni­men­to è uno stru­men­to poten­te e ver­sa­ti­le, ma deve esse­re uti­liz­za­to con cau­te­la. La con­su­len­za di pro­fes­sio­ni­sti qua­li­fi­ca­ti, come avvo­ca­ti e con­su­len­ti fisca­li, è essen­zia­le per assi­cu­ra­re che il tra­sfe­ri­men­to avven­ga nel rispet­to del­le leg­gi vigen­ti e che sia­no ade­gua­ta­men­te con­si­de­ra­te tut­te le impli­ca­zio­ni lega­li e fisca­li. Solo attra­ver­so una pia­ni­fi­ca­zio­ne atten­ta e una cor­ret­ta ese­cu­zio­ne è pos­si­bi­le sfrut­ta­re appie­no i van­tag­gi di que­sta pra­ti­ca, mini­miz­zan­do i rischi e pro­teg­gen­do gli inte­res­si di tut­te le par­ti coin­vol­te.

I pun­ti più impor­tan­ti di que­sto argo­men­to sono sta­ti affron­ta­ti, ma TU che hai let­to fin qui, sicu­ra­men­te meri­ti mag­gio­ri rispo­ste rispet­to al tuo caso. Se hai biso­gno di assi­sten­za e con­su­len­za nel dirit­to di fami­glia con­tat­ta­ci via email o via Wha­tsApp. Di segui­to tro­ve­rai tut­ti i reca­pi­ti di cui hai biso­gno.

Avv. Fran­ce­sco Frez­za

Via Ambra, 481038 Tren­to­la Ducen­ta (Caser­ta)

 3298732313      0810103718      0810107165    avv.francescofrezza@gmail.com      avv.francescofrezza@pec.it    www.studiofrezza.it  

#sepa­ra­zio­ne #asse­gno­di­man­te­ni­men­to #asse­gno­di­vor­zi­le #coniu­ge #dirit­to­di­fa­mi­glia #aver­sa #Napo­li­nord